导司研究 | 十一月新规！

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该文转自恒瓴不动产团队公众号土木律心

关于恒瓴

△周丽霞律师

△杨洪军律师

恒瓴不动产团队由浙江导司律师事务周丽霞律师创建，杨洪军律师为业务骨干。在2位负责人及4名专业律师、2名助理的努力下，团队始终坚持专业化道路，长期为行业主管部门、行业协会提供法律顾问服务；并先后为数十家特级、一级施工企业以及近二十家大中型知名房地产企业提供过诉讼、非诉讼法律服务。团队沉淀了深厚的法律功底，积累了丰富的实践经验。目前已专业根植于建设工程、房地产、土地综合利用、政府与社会资本合作（PPP）以及不动产金融等领域。

（0574）87463271

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建设工程与房地产

11月新规速递

关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见

发布机关：国家发展改革委、财政部　

发布时间：2023年11月3日

政府和社会资本合作（PPP）实施近十年来，一定程度上起到了改善公共服务、拉动有效投资的作用，但在实践中也出现了一些亟待解决的问题。为贯彻落实党中央、国务院决策部署，进一步深化基础设施投融资体制改革，切实激发民间投资活力，国家发展改革委、财政部就规范实施政府和社会资本合作新机制提出指导意见。

指导意见提出，规范实施政府和社会资本合作新机制，充分发挥市场机制作用，拓宽民间投资空间。坚决遏制新增地方政府隐性债务，提高基础设施和公用事业项目建设运营水平，确保规范发展、阳光运行。

指导意见明确，聚焦使用者付费项目，全部采取特许经营模式。合理把握重点领域，优先选择民营企业参与，明确管理责任分工，稳妥推进新机制实施。

在规范推进建设实施方面，指导意见提出，严格审核特许经营方案，公平选择特许经营者，规范签订特许经营协议，严格履行投资管理程序，做好项目建设实施管理。

在加强运营监管方面，指导意见明确，定期开展项目运营评价，惩戒违法违规和失信行为。规范开展特许经营协议变更和项目移交等工作，建立常态化信息披露机制。

此外，指导意见还明确了支持民营企业参与的特许经营新建（含改扩建）项目清单（2023年版）。

文件链接

https://www.gov.cn/zhengce/content/202311/content_6914161.htm

建工房产领域行政监管

1、国务院关于取消和调整一批罚款事项的决定

发布机关：国务院　

发布时间：2023年11月1日

为进一步优化营商环境，国务院开展了清理行政法规和部门规章中罚款事项工作。经清理，决定取消住房城乡建设领域5个罚款事项。该5项罚款事项取消后，自2023年11月1日起暂时停止适用相关行政法规和部门规章中的有关罚款规定，但按照相关规定采取替代措施，具体包括（下表6-10）：

2、浙江省建设厅关于进一步加强建设工程企业资质审批管理工作的通知

发布机关：浙江省住房和城乡建设厅 

发布时间：2023年11月14日 

01明确资质审批权限

省住建厅负责：企业办理资质证书变更、注销的，因办理合并、跨省变更等事项发放1年有效期资质证书申请换发5年有效期资质证书的，以及对企业依法处以停业整顿、降低资质等级、吊销或撤销资质证书的；

住房城乡建设部办理：企业申请资质升级（含新申请），增项，延续以及发生重组分立、合并、跨省变更、国企改制（含事业单位改制）资质重新核定的。

02明确资质审查标准

企业申请施工总承包、专业承包一级资质的，企业资产、技术装备、注册建造师和技术负责人经历、职称或执业资格等条件需满足《建筑业企业资质标准》（建市〔2014〕159 号）规定的相应类别一级资质标准要求。

企业直接申请施工总承包、专业承包二级资质的，企业资产和技术负责人经历、职称或执业资格等条件需满足《建筑业企业资质标准》（建市〔2014〕159 号）规定的相应类别二级资质标准要求，注册建造师、职称人员、技术工人、技术负责人（或注册建造师）个人业绩、技术装备等指标需满足相应类别最低等级资质标准要求。技术负责人（或注册建造师）主持完成的个人业绩指作为施工项目经理主持完成的工程项目。

03明确动态核查机制

对参与省招投标活动、承揽工程的企业，重点核查注册人员是否满足资质标准要求；对技术负责人发生变更的，重点核查技术负责人是否满足资质标准要求；对“僵尸”“空壳”企业、使用频繁变更人员的企业，重点核查净资产、人员、技术装备等是否满足资质标准要求。

经核查，不满足资质标准要求的，在“省级监管平台”标注资质异常，自动进入整改阶段。标注整改期间，企业不得申请办理企业资质许可事项和相关法律法规规定的事项。

04强化诚信管理机制

录入虚假人员、虚假业绩的企业，给予全省通报；使用在资质申请的，不批准其资质申请，企业自通报印发之日起1年内不得再次申请该项资质；对利用虚假材料、以欺骗手段取得资质的企业，依法撤销其资质，自撤销之日起3年内不得再次申请该项资质。上述不良信息将计入信用档案，在“省级监管平台”公布。

住房建设与施工管理

1、关于印发政府采购工程落实支持中小企业发展政策的通知

发布机关：浙江省财政厅、浙江省发展和改革委员会 、浙江省经济和信息化厅、浙江省住房和城乡建设厅 、浙江省交通运输厅、浙江省水利厅

发布时间：2023年11月20日

为进一步发挥政府采购的政策功能，支持中小企业参与政府采购工程，浙江省六部门就政府采购工程落实专门面向中小企业预留份额政策有关事项发布通知：
适用范围

浙江省政府采购领域，政府采购工程范围为国家机关、事业单位和团体组织使用财政性资金采购工程以及与工程建设有关的货物、服务。

政策享受对象

中华人民共和国境内依法设立，依据国务院批准的中小企业划分标准确定的中型企业、小型企业和微型企业，但与大企业的负责人为同一人，或者与大企业存在直接控股、管理关系的除外。
政策措施

1.进一步明确政府采购工程中小企业预留份额可通过整体面向、设置采购包（标段）、联合体参与投标、合同分包等四种形式。

2.进一步明确政府采购工程预留份额比例。规定采购限额标准以上，400万元以下的政府采购工程，适宜由中小企业提供的，采购单位应当专门面向中小企业采购。超过400万元的政府采购工程中适宜由中小企业提供的，预留该部分项目预算总额的40%以上专门面向中小企业采购。

3.要求强化政府采购项目预算编制。各采购单位的政府采购项目预算应同步编制专门面向中小企业采购的预留份额。不专门面向中小企业预留采购份额的，采购单位应同步说明不适宜面向中小企业采购的具体原因。

4.明确采购（招标）文件编制要求：是否属于政府采购工程、是否专门面向中小企业采购、明确预留份额及其实施方式、明确面向中小企业招标的要求投标人提交《中小企业声明函》。

5.完善政府采购需求管理。   

6.推进政府采购工程项目信息公开。

7.强化数据融合应用。

8.推动多跨协同共治。

9.实时监测动态晾晒。

2、浙江省建设厅关于印发推进装配化装修试点工作举措的通知

发布机关：浙江省住房和城乡建设厅 　

发布时间：2023年11月23日

有效期：至2025年12月底装配化装修试点工作结束

01探索招投标机制

装配化装修项目视为技术特别复杂或具有特殊专业技术要求的项目，经主管部门同意可采用技术打分制的综合评估法和“评定分离”招投标方式，可采用资格预审方式进行招投标，在建或已竣工装配化装修工程可作为装配化装修工程类似业绩。鼓励具备装配化装修能力的专业企业与施工总承包企业，联合承接装配化装修试点项目

02加大项目实践

对政府投资的公租房、保障性租赁住房等配租型保障性住房项目，以及医院、学校等公共建筑，鼓励采用装配化装修。

对城镇老旧小区改造、旧改类未来社区建设项目，引导居民采用装配化装修模式进行室内装修，积极争取当地财政、金融等部门采取“促消费”举措推动家装家居消费。

要积极引导房地产企业对住宅项目采用装配化装修，提升居住品质。

对列入当地装配化装修试点的商品房开发项目，鼓励各地适度降低预售条件中的工程形象进度要求，但不得低于正负零

03完善计价依据

各地要建立健全装配化装修计价依据，根据市场实际，逐步发布装配化装修相关部品部件价格信息。

要积极探索建立无价材料价格数据库，将无国标、非标部品部件逐步纳入价格信息发布体系。 

04引导创优创先

各地要积极引导装配化装修试点项目开展创优夺杯工作。在同等条件下，优先认定装配化装修试点项目为钱江杯优质工程奖，并给予相应的信用加分。要完善建筑工业化示范认定办法，引导装配化装修企业、基地创建省级、国家级示范

3、关于贯彻落实《宁波市既有住宅加装电梯管理办法》的实施意见

发布机关：宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、宁波市综合行政执法局、宁波市市场监督管理局　

发布时间：2023年11月20日

实施时间：2023年12月20日

为更好贯彻落实《宁波市既有住宅加装电梯管理办法》，积极推进既有住宅加装电梯工作，四部门联合发布意见：

落实各方职责

1. 明确申请业主职责。负责加装电梯的申请发起、资金筹措、工程委托、运行维护等工作，并依据自主约定的加装电梯协议享有电梯使用权利并承担相应的义务。

2. 明确属地部门职责。属地住房城乡建设管理部门应牵头保障加装电梯工作的顺利推进，力争加装电梯项目覆盖每个街道办事处（乡镇政府）

3. 明确街道社区职责。基层要积极发挥协调平台的作用，努力平衡多方利益诉求，高效推动加装电梯工作

完善工作责任

1. 明确加装电梯用途。申请财政补贴的单元，原则上一个单元只允许加装一部电梯。以幢为单位申请加装电梯的，该电梯应服务于该幢所有业主，否则应以单元为单位进行申请。

2. 规范公示流程标准。加装电梯项目应在本单元楼道口、小区公示栏等显著位置公示该单元（幢、小区）建筑物业主同意加装电梯的书面材料（加装电梯项目意愿书）和加装电梯设计方案（可行性分析内容、总平面图和效果图）。

3. 优化联合审查机制。加装电梯符合相关规定要求的，不再办理建设项目立项、规划许可、设计方案审查、施工图设计审查、施工许可等手续。

4. 加强建设过程监管。属地住房城乡建设管理部门应加强加装电梯项目建设工程监管，督促监理单位要加大现场检查力度，加强工程质量、安全文明施工等方面监督，做好监理记录工作，落实重要施工环节旁站监理。

5. 申请业主应做好竣工验收和资料归档工作。

6. 完善补助资金提取。加装电梯项目的房屋所有权人及其配偶、父母、子女可向缴存地公积金管理部门申请提取住房公积金。

7. 加装电梯所涉及的房屋如有物业专项维修资金的，先提取物业专项维修资金，不足部分再提取住房公积金，家庭提取总额不超过实际支付凭证金额。

城市建设新方案

1、国务院办公厅关于转发国家发展改革委《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》的通知

发布机关：国务院办公厅

发布时间：2023年11月19日

01总体要求

按照“保障基本、优质普惠”、“分类施策，有序推进”、“鼓励创新，试点先行”、“健全机制，持续发展”，推动城市公共服务设施有机嵌入社区、公共服务项目延伸覆盖社区。

02规范建设要求

通过“积极推进社会存量资源改造利用”（例如加快社区周边闲置厂房、仓库、集体房屋、商业设施等社会存量资源出租转让；对不符合城市发展方向、闲置低效、失修失养的房产及土地进行盘活和改造开发等方式）、“健全可持续的建设运营模式”（例如通过市场化择优、委托经营等方式；探索专业性机构连锁化、托管式运营社区嵌入式服务设施等）七项要求共同推进建设。

03强化配套支持

要求“统筹建设资金渠道”、“优化项目审批和服务企业登记备案手续”、“加强规划、建设、用地等政策支持”。

2、浙江省建设厅关于深入推进城乡风貌整治提升 加快推动和美城乡建设的指导意见

发布机关：浙江省住建厅　

发布时间：2023年11月8日

意见明确八大重点任务

1. 推进基础设施更新改造专项行动

2. 推进公共服务优化提升专项行动

3. 推进入口门户特色塑造专项行动

4. 推进特色街道整治提升专项行动

5. 推进公园绿地优化建设专项行动

6. 推进小微空间“共富风貌驿”建设专项行动

7. 推进浙派民居建设专项行动

8. 推进美丽廊道串珠成链专项行动